viernes, 27 de enero de 2017

OBRAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS - I

  1. CÓMO SALIR AIROSO DE UNA OBRA


Si el sólo hecho de plantearnos una obra en la vivienda en la que habitamos provoca una primera reacción de espanto, en una comunidad de propietarios, en la que entran a opinar o decidir un conjunto de vecinos (con disparidad de caracteres y de principios), la cosa se complica.


En Ingeniería para Optimistas nos hemos hecho eco de ello y en este artículo vamos a proponeros una guía técnica de actuación para que, los que os encontréis con esta necesidad, podáis enfrentaros a las obras de vuestra comunidad de la manera más objetiva posible.


Imagen nº1: Representación de una pequeña reforma. (Fuente: The noun project)



  1. ERRORES MÁS COMUNES


1_ PRESUPUESTO DE LLAVE EN MANO.


Para quien no esté familiarizado con este término, un llave en mano implica que una sola empresa se encarga de entregar una obra o proyecto totalmente terminado, de principio a fin, sin necesidad de que el cliente intervenga en las distintas fases. Para una construcción, incluiría la elaboración de los proyectos, las gestiones administrativas y la ejecución de la obra.


Un ejemplo con el que me he encontrado recientemente es haber recibido la solicitud de presupuesto de una reforma para pasar la ITE incluyendo los honorarios del técnico.


(Las siglas de ITE corresponden a Inspección Técnica de Edificios y es un control establecido por la normativa española en 2011 para los edificios de más de 50 años.  Entre otros, se revisan fachada, estructura, cubiertas, medianeras, fontanería, saneamiento, accesibilidad).


Y el error es claro: si la constructora todavía no sabe cuál es el alcance de la reforma, ¿cómo se va a presupuestar ésta?


En definitiva, sea o no un “llave en mano”, os recomiendo, para optimizar costes, que en una primera fase el técnico haga el estudio o proyecto, y, una vez con este dato en la mano, la constructora defina el presupuesto por el que va a resultar la obra.


En caso contrario, os podréis encontrar con empresas que os pasan un presupuesto muy alto para curarse en salud, y con otras que os pasan un presupuesto muy bajo para “cazar” el trabajo, y que son las que a la larga, en base a imprevistos, pueden resultar más caras que las primeras.


Me explico, las constructoras no son adivinas, podrán tener tablas con ratios de precios por m2, pero en cada caso hay unas necesidades y el alcance de los trabajos no siempre es el mismo.


Si os encontráis en este caso, os aconsejo que antes de tomar una decisión, pidáis las aclaraciones oportunas para que los presupuestos que estéis comparando sean lo más uniforme posible.

2_ PRESUPUESTO SOBRE UN INFORME PERICIAL


Otro ejemplo que os puedo poner es el de un edificio que, tras la construcción de un bloque contiguo, ha empezado a generar, entre otros, grietas importantes en fachada con riesgo de desprendimiento.


Quizás aquí el error de la comunidad y del administrador fue el centrarse en demostrar quién era el causante de los daños (para determinar quién pagaba las obras), más que en definir una solución.  Ello condujo a encargar de forma urgente un informe pericial, y en base al mismo, buscar el presupuesto más barato.


Con ello, basándonos en un informe, nos encontramos bastante mejor que en el punto anterior, pero seguimos sin un proyecto, con estudio de alternativas y con unas mediciones definidas que nos permitan comparar objetivamente los presupuestos de las distintas constructoras.

3_ PRESUPUESTO SUPEDITADO A FINANCIACIÓN


He conocido un caso en el que la Comunidad de Propietarios estableció como primer filtro para seleccionar a una constructora, el que ésta le ofrezca financiación para pagar la obra.


Lo puedo entender bajo determinadas circunstancias, como en dicho caso, en el que las obras se encontraban a medio realizar y la relación con la empresa que las estaba haciendo se extinguió antes de su finalización. Imaginaos, sin dinero y con la urgencia de terminar lo que se encontraba a medio levantar.


Nos podemos encontrar en el mercado a empresas constructoras que ofrecen servicios de financiación a 12, 24 o 36 meses.  Pero no nos engañemos, ¿a qué interés?.  En general, las buenas empresas constructoras pueden conseguir condiciones de financiación muy favorables de un banco, pero lo normal, y tratándose de un negocio, es que le apliquen un interés adicional a su cliente, incrementándose el precio final.


En todo caso, lo recomendable es que los vecinos hagan abono de la derrama (o cuota extraordinaria) correspondiente al coste de la obra antes del inicio de las obras.  Es lo más barato.  En caso de no poder ser, aconsejaría negociar directamente el préstamo económico con una entidad bancaria y, al menos, compararlo con el que nos ofrece la constructora.  El objetivo es que contemos con todas las opciones posibles, para que la que elijamos resulte ser la más favorable para nosotros.

4_ PRESUPUESTO NO NEGOCIADO


En el último párrafo del primer apartado, hemos pasado un poco por encima de esta opción.  


Si partimos de un punto en el que hemos pedido presupuesto a varias constructoras sin contar con un proyecto o mediciones previas, lo más normal es que haya diferencias de concepto entre unos y otros.


Antes de optar por el más barato, mirad bien qué incluye cada uno.  Puede ser enriquecedor porque quizás os encontréis con alguna actuación en la que no habíais pensado y que ahora os resulte imprescindible incluir (por ejemplo, una limpieza final de obra, o sustitución de la puerta de la azotea).


Mi recomendación es la de abrir una segunda ronda entre las empresas que mejor respuesta os hayan dado, incluyendo, o también restando, aquello que os interese, de forma que en un segundo presupuesto tengamos la certeza de estar comparando el mismo volumen de obra.


Además, por mi experiencia, esta segunda ronda sirve también para conocer un poco más a las empresas, para ver si la comunicación con ellas es más o menos fluida, si su respuesta es más o menos rápida y si detectamos mayor o menor profesionalidad.  Quizás ante presupuestos parecidos, estos factores pueden hacer que nos inclinemos por una u otra opción.

  1. TIPOLOGÍA DE OBRAS MÁS FRECUENTES


Antes de proponer una guía de actuación, debemos conocer de qué tipo de obra estamos hablando.  No es lo mismo pintar la escalera, que una impermeabilización de la azotea, o que una rehabilitación estructural.


La idea de la siguiente clasificación es ordenar de menor a mayor envergadura, y normalmente importe, la intervención con la que nos podemos encontrar para, en función de ello, proponer actuar de una manera o de otra.  
  1. REFORMA ESTÉTICA (pintura de escalera, sustitución de puertas de acceso, …). Suelen implicar bajo importe, aunque para nosotros será relevante en la medida en la que haga falta pedir una cuota extraordinaria a los vecinos.
  2. MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD (desde poner una plataforma salvaescaleras o construir una rampa, hasta la instalación de un ascensor).
  3. REHABILITACIÓN DE FACHADA O CUBIERTA (lo más típico son las impermeabilizaciones de cubierta o la renovación de revestimientos en fachada).
  4. MEJORA DE LAS INSTALACIONES (por ejemplo, si las hay, la sustitución de las calderas, para agua caliente y calefacción, de gasoil por otras de gas natural).
  5. REHABILITACIÓN ESTRUCTURAL (si empezamos a ver las armaduras de hierro en vigas o pilares de hormigón (normalmente en el sótano), o grietas en movimiento, entre otros, habrá que plantearse una solución más especializada de tipo estructural, que convendrá acometer con la menor demora, y mayor acierto, posible).

  1. AGENTES Y PLANIFICACIÓN


team of office.png
Imagen nº2: Representante propiedad + Proyectista + Constructora. (Fuente: The noun project).


¿Quiénes intervienen en una obra? Me gusta recalcar este punto, no tanto por definir roles, sino por establecer la implicación de cada una de las partes.  Y es que, queramos o no, estamos ante un trabajo de equipo y cuanto antes seamos conscientes de ello, mejores serán nuestras relaciones.  Y estas relaciones deben ser forjadas en torno a definir un objetivo común a todas las partes: que la obra se ejecute de la mejor manera posible y bajo la solución técnica más favorable de entre las opciones estudiadas.


  • Comunidad de propietarios, proyectista y constructora, los tres agentes que normalmente intervendrán, navegamos en el mismo barco.


En cuanto a la Comunidad de Propietarios, con el fin de agilizar las gestiones (y o tener que convocar una Junta para cada paso que vayamos a dar, sobre todo si el número de vecinos es considerable) se puede establecer una Comisión de Obras.  Conviene que si hay algún técnico entre los propietarios, participe en ella.  La Junta de Administración puede participar o no, pero es interesante su inclusión porque son los que conocen el estado de las cuentas y quienes tendrán que convocar la junta extraordinaria para proponer las cuotas extraordinarias que procedan.  El administrador de fincas, de haberlo, conviene que participe en las reuniones, para aportar su experiencia y a mí me gusta que sea el canal por el que se solicitan y se recogen todas las ofertas (una manera de evitar “favoritismos” a la hora de contratar).


¿Cómo establecer una planificación? Es lo primero que recomiendo establecer la Comisión de Obras. E ir actualizando.  Se trata de algo tan sencillo como hacer una lista de los pasos que vamos a dar y establecer fechas para ello, teniendo cuidado de ir actualizándola en caso de imprevistos.


¿Qué ventajas tiene? Aunque no lo parezca, agilizar el proceso para que no haya tiempos muertos en los que no se hace nada, ni en los que se dilaten las decisiones.  Establecer las reuniones estrictamente necesarias.  Quizás lo más conveniente es que sea el Administrador quien nos oriente a la hora de realizar este planning, sin eludir responsabilidades por parte de la Comisión, pero posiblemente cuente con más experiencia por obras en otras Comunidades.



Veamos un EJEMPLO DE PLANIFICACIÓN en el que tan sólo necesitamos pintar escalera y garaje.  Es un caso sencillo en el que no interviene el proyectista.


FECHA
ACTIVIDAD
SIGUIENTE ACTUACIÓN PROPUESTA Y PLAZO
6/02/2017
LUNES
PRIMERA REUNIÓN PARA BUSCAR EMPRESA DE PINTURA. APROBACIÓN DEL PLANNING.
PROPUESTA DE EMPRESAS DE PINTURA (*) POR PARTE DE MIEMBROS DE LA COMISIÓN: 3 DÍAS
9/02/2017
JUEVES
COMISIÓN: PLAZO LÍMITE PARA RECOMENDAR POR E-MAIL AL ADMINISTRADOR EMPRESAS DE PINTURA
SOLICITUD FORMAL DE PRESUPUESTOS: 1 DÍA
10/02/2017
VIERNES
ADMINISTRADOR: REMISIÓN DE SOLICITUDES A PINTORES
PROPONER VISITA DE PINTORES PARA DENTRO DE 4 DÍAS Y GESTIONAR CONFIRMACIONES PARA VER LOS TRABAJOS A REALIZAR. RECIBIR PRESUPUESTOS: 5 DÍAS MÁS.
16/02/2017
JUEVES
PROPIETARIO VOLUNTARIO: ENSEÑAR EL ALCANCE DE LA OBRA A LOS PINTORES A LA HORA CONVENIDA.

23/02/2017
JUEVES
ADMINISTRADOR: PLAZO LÍMITE PARA LA RECEPCIÓN DE PRESUPUESTOS
REVISIÓN DE PRESUPUESTOS Y REMISIÓN A LOS MIEMBROS DE LA COMISIÓN PARA SU REVISIÓN ANTES DE LA SIGUIENTE REUNIÓN EN 3 DÍAS.
24/02/2017
VIERNES
ADMINISTRADOR: REMISIÓN PRESUPUESTOS POR E-MAIL A LOS MIEMBROS DE LA COMISIÓN.
RECORDATORIO DE LA SIGUIENTE REUNIÓN (3 DÍAS)
1/03/2017
MIÉRCOLES
SEGUNDA REUNIÓN PARA VOTAR SELECCIÓN DE EMPRESA DE PINTURA.
COMUNICAR A LA EMPRESA SELECCIONADA EL INICIO DE LAS OBRAS: MÁXIMO 2 MESES.
SOLICITAR DOCUMENTACIÓN PARA CONTRATO (*)
CONVOCAR REUNIÓN DE LA COMUNIDAD PARA APROBAR GASTO EXTRAORDINARIO: 1 SEMANA.
8/03/2017
MIÉRCOLES
REUNIÓN EXTRAORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA APROBACIÓN DE GASTO.
APROBACIÓN DE GASTO EXTRAORDINARIO Y DE PLAZO PARA SU INGRESO: 1 MES
7/04/2017
VIERNES
VECINOS
PLAZO LÍMITE PARA REALIZAR EL INGRESO EXTRAORDINARIO.
10/04/2017
LUNES
ADMINISTRADOR: COMPROBACIÓN DE CUENTAS BANCARIAS COMUNIDAD Y COMPROBACIÓN CONTRATO CON PINTOR
ESTABLECER FECHA PARA FIRMA DE CONTRATO: 3 DÍAS.
13/04/2017
JUEVES
PRESIDENTE Y PINTOR: FIRMA DE CONTRATO.
INICIO DE LAS OBRAS A PARTIR DE 2 SEMANAS.
3/05/2017
MIÉRCOLES
PINTOR: INICIO DE LAS OBRAS
DURACIÓN: 3 SEMANAS
23/05/2017
MARTES
PINTOR: FECHA LÍMITE DE FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS.
REVISIÓN FINAL POR PARTE DE LA COMISIÓN DE OBRAS
24/05/2017
MIÉRCOLES
COMISIÓN DE OBRAS Y PINTOR: REVISIÓN DE LOS TRABAJOS.
EN CASO DE ESTAR CORRECTO, APROBACIÓN DE LA FACTURA.
25/05/2017
PRESIDENTE: APROBACIÓN DE LA FACTURA
FIN DE LA ACTUACIÓN.


¿Qué os parece? 4 meses para pintar una escalera y garaje. Como hemos comentado antes, parece un poco largo, pero en ello influyen varios factores:
  • Participando tanto los miembros de la Comisión, como el Administrador para elegir al pintor, se gana en transparencia ante el resto de vecinos, que al fin y al cabo, son con quienes convivimos y con quienes resulta de agradecer no entorpecer una buena relación por decisiones precipitadas derivadas de una obra.
  • Hay que contar con que todos los propietarios no tienen la misma solvencia económica, por lo que conviene dar un poco de margen a estas personas para el ingreso de la cuota extraordinaria.


En el próximo artículo, expondremos una guía de actuación que nos ayude a enfocar obras de mayor envergadura dentro de nuestra Comunidad de Propietarios.  Veréis como, no sólo lograremos optimizar en tiempos y plazos, sino que, con esta forma de proceder, estaremos abiertos a introducir mejoras en otros ámbitos, como en el de la eficiencia energética, colaborando, casi sin darnos cuenta, en la sostenibilidad de nuestro entorno. Como siempre, en Ingeniería para Optimistas, velando por un mundo mejor.


(*) NOTA DE AUTORA:
Hemos pasado de puntillas por la “aptitud de la constructora”, esto incluye como mínimo: solvencia económica, cumplimiento de normativa en prevención de riesgos laborales y validación de su experiencia. No se nos ha olvidado, simplemente no hemos querido hacer más extenso el artículo.  


Para este ejemplo, si os fijáis en el cuadro: el pintor ha sido seleccionado entre los ya conocidos por algún propietario y luego se le ha pedido la “documentación” para contrato.
Para saber más os dejo un enlace de la primera temporada de Ingeniería para Optimistas:

1 comentario:

  1. Muy buenas tardes. La verdad que el artículo esta muy bien redactado y bien explicado. Muy interesante. Este tema trae "pano para mangas" como se suele decir y, esto de las comunidad de vecinos es un poco complicado ya que muchas veces prefieren al amigo del amigo que al profesional.

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